前言
2019年伊始，夏夏带来第三期那奈莫房地产市场年报，总结2018，展望2019。如果读者朋友希望通过和历年情况比较，更深入的理解本报告内容，可以查阅之前两期年报：
上篇：纳奈莫2018年房产总结
2018年，纳奈莫的房地产市场，出现了四个趋势，即：缩量上涨、高降低升、先扬后抑、存量上升，这四个趋势皆与过去两年不同年不同。在下文中，夏夏将对这四点分别进行说明。
1.1量缩价升
缩量上涨是指：纳奈莫房地产价格出现上涨，而成交量却出现萎缩的现象。
表一：2014——2018年纳奈莫普通独立屋、联排、公寓、土地价格情况表
从表一可以看出，土地、独立屋、共管联排、共管公寓是四类主要的房地产类型，2018年都出现了不同程度的上涨。但除了共管公寓之外，其它三种类型的房地产，在成交量上都出现了不同程度的下降。纳奈莫的主力房型——普通独立屋成交量与2017年相比，下降了24.49%，仅达到了2014年的水平。
1.2高降低升
表二：2014——2018年纳奈莫滨海独立屋、英亩独立屋价格情况表
英亩独立屋、海景房、普通独立屋、联排、公寓是Nanaimo房地产市场上，几种主要的房型。英亩独立屋、海景房可以认为代表着市场上的中高端房产，普通独立屋代表着市场上的中端需求，联排、公寓代表着市场上的中低端需求。
将表二与表一结合起来，可以看到两个非常明显的现象：现象一，高中低，三个端口房产的价格增长速度高降低升。看过夏夏2016年和2017年Nanaimo房地产报告的读者朋友，想必还记得，通常纳奈莫房产成交价格的增长速度是按照英亩独立屋、海景房、普通独立屋、联排、公寓这几种房型，从高到低，顺序排列的。但是2018年的情况，却刚好相反，成交价格的增长速度按照公寓、联排、普通独立屋、海景房、英亩独立屋的顺序排列。而往年代表中高端需求的领涨龙头——英亩独立屋和海景房，甚至还出现了价格负增长的情况。
现象二，不同端口房产的销量高降低升。英亩独立屋、普通独立屋、海景房、联排、公寓这几种房型的成交量变化，分别是-34.33%、-24.49%、-24.39%、-18.25%、3.42%，除了代表中低端需求的公寓出现了正的增长之外，其它房型的销量都出现了负增长，其中越是中高端需求，其成交量的下跌幅度越大。
1.3先扬后抑
图一：2018年纳奈莫独立屋分月份平均售价及销售量统计图
从图一上可以看出：2018年，纳奈莫的主力房地产类型——普通独立屋先抑后扬的现象较为明显。从1月开始，到5月，普通独立屋价格和销量基本维持量价齐升的态势；从6月到9月，普通独立屋价格随有小幅上涨，但成交量却出现了一定程度的下滑；而从10月到12月，纳奈莫普通独立屋整体趋势是量价齐跌。这样的下跌既有季节性的因素，也有政策性的因素。总体上来说，这样的走势与过去两年的价格及成交量的总体运行趋势基本是一致的，只是下半年的量价下调比过去两年更加显著。
图二：2017年纳奈莫独立屋分月份平均售价及销售量统计图
如图二所示，2017年，纳奈莫的普通独立屋价格同样存在季节性变化。在2017年初春季小低点之后，价格和销量逐渐走高，在6月达到阶段性顶点，然后夏季7月及8月缓降，随后秋季继续走高，然后在年尾的冬季又出现下降。
在多数历史年份，这样的季节性变化均有体现。再以2016年为例，如图三所示，可以看出纳奈莫在该年度的季节性趋势更加明显一些。
图三：2016年纳奈莫独立屋分月份平均售价统计图
先扬后抑，基本上可以认为是纳奈莫房地产市场的整体运行趋势，但是在2018年，纳奈莫先扬后抑的趋势更加明显，这其中固然有季节性因素在其中，在很大程度上也是由于政策性因素加快了这一进程。
1.4存量上升
过去的两年，纳奈莫的存量房源连创新低。2016年底，包括纳奈莫在内的整个温哥华岛的保有房源跌至十年新低。2017年底，整个温哥华岛的保有房源又再创新低。
表三：温哥华岛2015——2018年底底各类型产业存量房源对比表
从表三可以看出，2018年底，温哥华岛各类型房地产存量较2017底而言已经出现了一定幅度的上升，存量紧张的情况已经得到了一定程度的缓解。
表四：纳奈莫2015——2018年底各类型产业存量房源对比表
而就纳奈莫房地产市场的表现而言，如表四所示， 2018年底各类型房源保有数量与2017年底相比，已经有了一定幅度了增长。但是，除了共管联排房之外，其余四种房地产类型的绝对存量值依然远低于2015年底的水平。
下篇：2019年，Nanaimo房地产市场房价走势分析
在2017年纳奈莫的房地产报告中，夏夏做过对2018年房地产市场的总结，夏夏曾说过： “展望2018年，BC省乃至加拿大全国性的房地产政策仍将对纳奈莫的房地产市场产生重要影响。从以往的实际情况来看，纳奈莫往往会成为调控的受益方。虽然纳奈莫2017年房价与2016年相比，出现了较大幅度的上涨，但仍与隔海相望、全国房价第一的温哥华存在巨大差距，以独立屋为例，前者还不到后者价格的三分之一。”
其中的关键词有两个：“政策”、“价差”。目前来看，一语成谶，这两个关键词的影响，贯穿纳奈莫2018年房地产市场的始终。
一方面，从关键词“政策”的角度来看，2018年，纳奈莫房地产主要出现了3大至关重要的政策：①贷款压力测试。2018年1月1日，加拿大全国开始实施贷款压力测试新政。纳奈莫同样并不例外。②BC省海外买家税。2016年7月，温哥华开始实施海外买家税，2018年2月，BC省主要大中型城市也开始同步实施，Nanaimo被纳入其中。③BC省房地产投机和空置税。2018年10月，BC省主要大中城市开始实施投机和空置税，纳奈莫被纳入其中。以上政策的分析与影响，夏夏都写过相关文章，读者朋友们还不太了解的，可以查阅往期文章。这些政策，温哥华与Nanaimo都是同步实施的。
另一方面，从关键词“价格”的角度来看，正是因为纳奈莫与温哥华房地产存在较大价差，因此在温哥华2018年独立屋价格全年下行的情况下，纳奈莫的普通独立屋却不降反升。但是，现在这种差距正在缩小。下表给出了2016年12月、2017年12月、2018年12月，纳奈莫与温哥华独立屋平均价格的差距。
表四：纳奈莫2016——2018年12月独立屋价格对比表
展望2019年纳奈莫房地产市场，夏夏认为：第一，从政策上看，纳奈莫与温哥华相比，优势正在逐渐消失；第二，从价差上看，纳奈莫与温哥华相比，优势依然存在，但差距正在逐渐减小。所以，2019年，纳奈莫的房地产市场有可能重新回归到温哥华影子市场的地位上去。此外，在2019年，政策仍将对纳奈莫房地产价格产生重大影响。
本文数据来自:
温哥华岛地产局 Vancouver Island Real Estate Board
大温哥华地区地产局 Real Estate Board of Greater Vancouver
