前言
很多朋友说，《纳奈莫2016年房产白皮书》为他们投资纳奈莫房产提供了很大帮助。2018年伊始，夏夏继续为您带来全新的2017年房地产白皮书。
需要说明的一点是：2017年12月份的月度报告和2017年第四季度的季度报告，夏夏仍然会在这个月稍晚的时候发布，只是2017年年度报告，即这份白皮书，朋友们会更加期待，所以夏夏选择将它优先发布，下面让我们言归正传。
上篇：纳奈莫房地产市场2017年的年度总结与老规律
2017年，纳奈莫普通独立屋均价达到$518,449，相比2016年的$447,336，上涨了15.9%，而2016年相比2015年的涨幅则是14.3%，这说明纳奈莫的普通独立屋均价呈现加速上涨的趋势。
对于普通独立屋来说，更为显著的涨幅体现在中位价上。2017年，纳奈莫普通独立屋中位价达到$489,900，相比2015年的$415,000，上涨了18.05%。
在2017年纳奈莫的房地产市场中，依然延续了2016年的三个趋势，即：地在房先、季节变化、强弱变换。在下文中，夏夏将对这三点分别进行说明。2.1 地在房先
地在房先是指：产业价格的上涨幅度与土地价值在产业中所占份额成正比，与房产价值在产业中所占份额成反比。这个2016年纳奈莫房地产数据统计中起作用的规律，在2017年依然继续起作用。
对于普通独立屋来说，更为显著的涨幅体现在中位价上。2017年，纳奈莫普通独立屋中位价达到$489,900，相比2015年的$415,000，上涨了18.05%。
在2017年纳奈莫的房地产市场中，依然延续了2016年的三个趋势，即：地在房先、季节变化、强弱变换。在下文中，夏夏将对这三点分别进行说明。2.1 地在房先
地在房先是指：产业价格的上涨幅度与土地价值在产业中所占份额成正比，与房产价值在产业中所占份额成反比。这个2016年纳奈莫房地产数据统计中起作用的规律，在2017年依然继续起作用。
表一：2017年、2016年与2015年纳奈莫各类型房产销售情况表
注：以上数据来自温哥华岛地产局Vancouver Island Real Estate Board
在土地、独立屋、共管房 (独栋)、共管房 (联排)、共管房 (公寓)五类房地产中，土地价值在该类型产业总价值中所占的比例是不断减少的，而房屋价值的比例则是不断上升的。从表一可以明显看出，随着土地占比的不断减少和房产价值的不断上升，五类房产的价格涨幅也呈现出递减的趋势。
与2016年不同的是，2017年夏夏特别统计了滨海独立屋（即waterfront海景房和waterfront湖景房）的销售情况，并将其单独作为一类，结果表明：其上涨幅度甚至高于土地的涨幅，这说明景色（海景、湖景等）在纳奈莫房地产中对价格有着明显的提升作用。
单独购买空地较难获得贷款，且建房往往需要较长周期，因此，从资金杠杆利用效率的角度考虑，更为合适的房地产购置方式是买入独立屋，在经济条件允许的情况下则可以考虑买入滨海独立屋。2.2 季节变化
在土地、独立屋、共管房 (独栋)、共管房 (联排)、共管房 (公寓)五类房地产中，土地价值在该类型产业总价值中所占的比例是不断减少的，而房屋价值的比例则是不断上升的。从表一可以明显看出，随着土地占比的不断减少和房产价值的不断上升，五类房产的价格涨幅也呈现出递减的趋势。
与2016年不同的是，2017年夏夏特别统计了滨海独立屋（即waterfront海景房和waterfront湖景房）的销售情况，并将其单独作为一类，结果表明：其上涨幅度甚至高于土地的涨幅，这说明景色（海景、湖景等）在纳奈莫房地产中对价格有着明显的提升作用。
单独购买空地较难获得贷款，且建房往往需要较长周期，因此，从资金杠杆利用效率的角度考虑，更为合适的房地产购置方式是买入独立屋，在经济条件允许的情况下则可以考虑买入滨海独立屋。2.2 季节变化
图一：2017年纳奈莫独立屋分月份平均售价统计图
注：以上数据来自温哥华岛地产局Vancouver Island Real Estate Board
从图一上可以看出：2017年，纳奈莫的独立屋平均售价依然表现出了一定的季节变化。在春季小低点之后，价格逐渐走高，在6月达到阶段性顶点，然后夏季7月及8月缓降，随后秋季继续走高，然后在年尾的冬季又出现下降。
在多数历史年份，这样的季节性变化均有体现。以2016年为例，如图二所示，可以看出纳奈莫在该年度的季节性趋势更加明显一些。
从图一上可以看出：2017年，纳奈莫的独立屋平均售价依然表现出了一定的季节变化。在春季小低点之后，价格逐渐走高，在6月达到阶段性顶点，然后夏季7月及8月缓降，随后秋季继续走高，然后在年尾的冬季又出现下降。
在多数历史年份，这样的季节性变化均有体现。以2016年为例，如图二所示，可以看出纳奈莫在该年度的季节性趋势更加明显一些。
图二：2016年纳奈莫独立屋分月份平均售价统计图
注：以上数据来自温哥华岛地产局Vancouver Island Real Estate Board
2.3 强弱变换
纳奈莫一共拥有18个地产分区，对比图三、图四和图五，并将其中的数据总结成表二，可以发现一个特别有意思的现象，价格涨幅的强弱是会发生转换的。
2.3 强弱变换
纳奈莫一共拥有18个地产分区，对比图三、图四和图五，并将其中的数据总结成表二，可以发现一个特别有意思的现象，价格涨幅的强弱是会发生转换的。
图三：2017年纳奈莫独立屋分区域销售数量及平均售价统计图
注：以上数据来自温哥华岛地产局Vancouver Island Real Estate Board
图四：2016年纳奈莫独立屋分区域销售数量及平均售价统计图
注：以上数据来自温哥华岛地产局Vancouver Island Real Estate Board
图五：2015年纳奈莫独立屋分区域销售数量及平均售价统计图
注：以上数据来自温哥华岛地产局Vancouver Island Real Estate Board
表二：2017年与2016年纳奈莫独立屋分区域涨幅对比表
注：以上数据来自温哥华岛地产局Vancouver Island Real Estate Board
如表二所示，2016年纳奈莫涨幅前6强中有4席，在2017年中涨幅排名倒数前四；2016年的涨幅第1，则在2017年中涨幅居11位。而纳奈莫2017年涨幅的前6强中的5个区域，在2016年的涨幅中则均居于10名之后。
强弱变换，轮流上涨，是纳奈莫房地产价格区域变化的特点。2017年的涨幅排名与2016年相比，强弱对调，变化巨大；2018年，这种强弱变换有望延续，涨幅在2017年居于后列的房产在2018年的涨幅有望再度走强。哪些区域会在2018年领涨，让我们一起拭目以待。
强弱变换，轮流上涨，是纳奈莫房地产价格区域变化的特点。2017年的涨幅排名与2016年相比，强弱对调，变化巨大；2018年，这种强弱变换有望延续，涨幅在2017年居于后列的房产在2018年的涨幅有望再度走强。哪些区域会在2018年领涨，让我们一起拭目以待。
中篇：纳奈莫房产市场2017年对2016年新变化的延续
在2016年的白皮书中，夏夏曾经提到过纳奈莫房地产市场出现了两个新趋势：房源日趋紧张和拒绝成为温哥华的影子市场，这两个新趋势，在2017年的房地产市场依然得到了延续。
3.1 2017年纳奈莫房源继续紧张
2016年，包括纳奈莫在内的整个温哥华岛的保有房源已跌至十年新低。2017年底，整个温哥华岛的保有房源又再创新低。
2016年，包括纳奈莫在内的整个温哥华岛的保有房源已跌至十年新低。2017年底，整个温哥华岛的保有房源又再创新低。
表三：温哥华岛2017年底、2016年底和2015年底各类型产业存量房源对比表
注：以上数据来自温哥华岛地产局Vancouver IslandReal Estate Board
从表三可以看出，温哥华岛在2016年各类型房地产存量已经出现较大幅度下跌的基础之上，2017年又再次出现一定幅度的下降。个别房产类型，如共管联排房，它的下跌幅度甚至达到了30%以上，存量尚不足2016年底的三分之二。
从表三可以看出，温哥华岛在2016年各类型房地产存量已经出现较大幅度下跌的基础之上，2017年又再次出现一定幅度的下降。个别房产类型，如共管联排房，它的下跌幅度甚至达到了30%以上，存量尚不足2016年底的三分之二。
表四：纳奈莫2017年底和2016年底各类型产业存量房源对比表
注：以上数据来自温哥华岛地产局Vancouver Island Real Estate Board
而就纳奈莫房地产市场的表现而言，如表四所示，虽然2017年底各类型房源保有数量与2016年底相比，均略有超出（共管联排房除外），但绝对数值依然偏小，远低于2015年底的水平。
更为重要的是，如表五所示，2017年底（即2017年12月）纳奈莫各类型房产尤其是独立屋、共管联排房和共管公寓的销售数量，与2016年底（即2016年12月）相比均出现了较大幅度的上涨，而在供求关系上也更趋紧张，即出现了更为明显的供不应求的现象。
而就纳奈莫房地产市场的表现而言，如表四所示，虽然2017年底各类型房源保有数量与2016年底相比，均略有超出（共管联排房除外），但绝对数值依然偏小，远低于2015年底的水平。
更为重要的是，如表五所示，2017年底（即2017年12月）纳奈莫各类型房产尤其是独立屋、共管联排房和共管公寓的销售数量，与2016年底（即2016年12月）相比均出现了较大幅度的上涨，而在供求关系上也更趋紧张，即出现了更为明显的供不应求的现象。
表五：纳奈莫2017年底和2016年底各类型房产销售数量与供应数量对比表
注：以上数据来自温哥华岛地产局Vancouver Island Real Estate Board
当然，这里存在特例。在表五上，由于2017年底市中心91 Chapel公寓上市，集中供应了60个公寓，遭到哄抢，造成公寓数据增长过于巨大，明年底公寓数据应该会有所回落。而土地方面，则是由于去年底纳奈莫集中上市了一批新建房土地，造成哄抢，所以今年该数据出现明显回落，这也是一个特例。
年底存量房源的持续紧张，说明以纳奈莫为代表的温哥华岛房地产市场需求旺盛，2018年纳奈莫的房地产市场将以较大概率出现继续上涨的现象。
当然，这里存在特例。在表五上，由于2017年底市中心91 Chapel公寓上市，集中供应了60个公寓，遭到哄抢，造成公寓数据增长过于巨大，明年底公寓数据应该会有所回落。而土地方面，则是由于去年底纳奈莫集中上市了一批新建房土地，造成哄抢，所以今年该数据出现明显回落，这也是一个特例。
年底存量房源的持续紧张，说明以纳奈莫为代表的温哥华岛房地产市场需求旺盛，2018年纳奈莫的房地产市场将以较大概率出现继续上涨的现象。
3.2 2017年纳奈莫房地产市场与温哥华差异变大，呈现独立走势，不再成为温哥华的影子市场
自2016年7月25日，大温哥华地区海外买家15%的房产交易税的限购政策推出之后，纳奈莫的房地产市场就与温哥华分道扬镳，走出了独立走势，前者不再是后者的影子。时间跨入2017年之后，这种现象依然持续。
自2016年7月25日，大温哥华地区海外买家15%的房产交易税的限购政策推出之后，纳奈莫的房地产市场就与温哥华分道扬镳，走出了独立走势，前者不再是后者的影子。时间跨入2017年之后，这种现象依然持续。
图六：纳奈莫2016年7月-2017年12月独立屋销售均价统计图
注：以上数据来自温哥华岛地产局Vancouver Island Real Estate Board
图七：温哥华2016年7月-2017年11月独立屋价格统计图
注：以上数据来自温哥华地产局Vancouver RealEstate Board
如图六和图七所示，纳奈莫和温哥华2016年7月至2017年底的独立屋市场，在趋势上没有明显的关联性，走向上在某些时段甚至明显相反。在此时间段内，纳奈莫独立屋销售均价涨幅达到25.45%，而温哥华独立屋价格仅微涨了1.88%。
如图六和图七所示，纳奈莫和温哥华2016年7月至2017年底的独立屋市场，在趋势上没有明显的关联性，走向上在某些时段甚至明显相反。在此时间段内，纳奈莫独立屋销售均价涨幅达到25.45%，而温哥华独立屋价格仅微涨了1.88%。
下篇：纳奈莫房产市场2017年对2016年新变化的延续
在2016年的纳奈莫房地产市场出现了两个新的趋势，淡季不淡和联排房、公寓房补涨。
4.1 淡季不淡
如前文2.2小节的图1所示，2017年纳奈莫普通独立屋的季节变化没有往年明显，在一些传统的下跌月份甚至出现了反身上行，淡季不淡的现象。最为特殊的情况出现在2017年的1月份和11月份。
按照往年的情况，1月份往往会成为一年行情的起点，而价格方面也往往会形成全年的最低点。但是，2017年的1月份在价格上却比2016年的12月出现了13.42%的跳涨，这种情况和2016年底纳奈莫房屋供应量创10年的阶段性低点有较大关系。这种跳涨是不具有持续性的，2017年2月份纳奈莫普通独立屋出现回落也就在情理之中。所以，夏夏认为：2017年纳奈莫房价的真正起点应该是2017年2月。
此外，按照往年的情况，11月份通常是一个调整下跌的日子。但是，2017年的11月份，纳奈莫独立屋均价却达到$531,307，相比10月上涨2.9%，出现不降反升的现象；成交量方面也有所放大，共售出116栋普通独立屋，与去年同期相比上涨18%。夏夏认为2017年11月出现淡季不淡现象的原因有二：一、2018年1月起，加拿大全面实行贷款压力测试。一些买家希望在2017年内完成购房，从而避开贷款新政。二、挤出效应的影响。纳奈莫的房地产价值逐渐被大家所认知，温哥华、多伦多、维多利亚这三个加拿大房地产价格排名前三城市的购房者，在当地房价不断走高、政策调控不断收紧的情况下，开始持续关注和进入纳奈莫，使得纳奈莫房价走强。在这两个因素中，原因一为短期效应，原因二为长期效应。夏夏认为，两者共同起作用的可能性更大一些，区别只是在于何为主导因素，这一点将会从2018年年初的市场走势中得到确认。4.2 联排房、公寓房补涨
如图八和图九所示，2016年全年，纳奈莫联排房和公寓房的涨幅仅分别为7.91%和6.76%，远低于同期独立屋14.3%的涨幅。2017年，纳奈莫联排房、公寓房补涨明显，分别上升了13.87%和11.21%，虽然还没有超过独立屋15.9%的涨幅，但与2016年相比，已经有了长足的进步。
4.1 淡季不淡
如前文2.2小节的图1所示，2017年纳奈莫普通独立屋的季节变化没有往年明显，在一些传统的下跌月份甚至出现了反身上行，淡季不淡的现象。最为特殊的情况出现在2017年的1月份和11月份。
按照往年的情况，1月份往往会成为一年行情的起点，而价格方面也往往会形成全年的最低点。但是，2017年的1月份在价格上却比2016年的12月出现了13.42%的跳涨，这种情况和2016年底纳奈莫房屋供应量创10年的阶段性低点有较大关系。这种跳涨是不具有持续性的，2017年2月份纳奈莫普通独立屋出现回落也就在情理之中。所以，夏夏认为：2017年纳奈莫房价的真正起点应该是2017年2月。
此外，按照往年的情况，11月份通常是一个调整下跌的日子。但是，2017年的11月份，纳奈莫独立屋均价却达到$531,307，相比10月上涨2.9%，出现不降反升的现象；成交量方面也有所放大，共售出116栋普通独立屋，与去年同期相比上涨18%。夏夏认为2017年11月出现淡季不淡现象的原因有二：一、2018年1月起，加拿大全面实行贷款压力测试。一些买家希望在2017年内完成购房，从而避开贷款新政。二、挤出效应的影响。纳奈莫的房地产价值逐渐被大家所认知，温哥华、多伦多、维多利亚这三个加拿大房地产价格排名前三城市的购房者，在当地房价不断走高、政策调控不断收紧的情况下，开始持续关注和进入纳奈莫，使得纳奈莫房价走强。在这两个因素中，原因一为短期效应，原因二为长期效应。夏夏认为，两者共同起作用的可能性更大一些，区别只是在于何为主导因素，这一点将会从2018年年初的市场走势中得到确认。4.2 联排房、公寓房补涨
如图八和图九所示，2016年全年，纳奈莫联排房和公寓房的涨幅仅分别为7.91%和6.76%，远低于同期独立屋14.3%的涨幅。2017年，纳奈莫联排房、公寓房补涨明显，分别上升了13.87%和11.21%，虽然还没有超过独立屋15.9%的涨幅，但与2016年相比，已经有了长足的进步。
图八：2017年纳奈莫联排房分月份平均售价统计图
注：以上数据来自温哥华岛地产局Vancouver Island Real Estate Board
图九：2017年纳奈莫公寓分月份平均售价统计图
注：以上数据来自温哥华岛地产局Vancouver Island Real Estate Board
随着纳奈莫独立屋均价日渐上升，联排房和公寓显得越来越具有购买的价值，它们正日益受到众多刚需购买者及投资客的喜爱。2018年，纳奈莫联排房和公寓有望继续补涨。
随着纳奈莫独立屋均价日渐上升，联排房和公寓显得越来越具有购买的价值，它们正日益受到众多刚需购买者及投资客的喜爱。2018年，纳奈莫联排房和公寓有望继续补涨。
展望：2018年，纳奈莫房地产市场走向何方
2018年新年伊始，最值得关注的莫过于房地产税2018年1 月1日开始要实施的贷款新政，但是该政策影响可能较为有限：第一，“压力测试”并非是一个新鲜的内容，对于首付比例低于20%的买家而言，贷款压力测试早就存在。很多加拿大人并没有储蓄习惯，这意味着首付比例低于20%的买家并不在少数；第二，刚性需求是存在的，高价房买不起，可以购买低价房。这意味高价房市场或许会萎缩，但是中低价位房产的市场需求反而会上升；第三，对于海外买家和新移民，很多银行并不硬性要求压力测试。而加拿大本身就是一个移民国家，海外买家和新移民数量庞大。
所以，综合来看，该新政最大的影响是在诸如温哥华、多伦多这些高房价城市的独立屋市场，而对其它市场的影响较小。今年，在已经存在15%海外买家税和两次加息的情况下，温哥华、多伦多联排房、公寓市场涨幅惊人；而以纳奈莫为代表的中小城市，独立屋、联排房和公寓更是全面上扬。贷款新政推出后，对房地产市场将有望产生类似影响。
近两年来，加拿大频繁推出的房地产政策（请参考夏夏写的相关文章），无论是之前的BC省本地居民首次置业免息贷款、部分城市（温哥华和多伦多）15%海外买家税，还是最新推出的压力测试，都有一个共同的目标：抑制高端市场过热的现象，鼓励中低端需求。这一系列政策，带来的影响有两个方面：
一、在物业类型方面，中高端独立屋市场会相对冷清，而占用资金较低的公寓、联排房、小面积低总价独立屋，市场会更加活跃。
二、在地域性方面，压力测试带来的购买力下降，会让部分本来准备在大城市购房的资金分散到中小城市。在2018年，加拿大中小型城市的房地产市场，很有可能出现生气蓬勃的景象。而加拿大中小城市及乡村地区的良好基础设施，也为这种需求提供了现实的市政基础。
综上所述，压力测试政策，可能会造成房价的短期波动。但是，房地产市场的决定性因素，是供求关系。在通货膨胀、人口增长、经济健康的大环境下，加拿大房地产市场仍会稳中有升。
展望2018年，BC省乃至加拿大全国性的房地产政策仍将对纳奈莫的房地产市场产生重要影响。从以往的实际情况来看，纳奈莫往往会成为调控的受益方。虽然纳奈莫2017年房价与2016年相比，出现了较大幅度的上涨，但仍与隔海相望、全国房价第一的温哥华存在巨大差距，以独立屋为例，前者还不到后者价格的三分之一。此外，据政府官员介绍，2018年4月，温哥华市中心至纳奈莫市中心的1小时快速渡轮有望提前开通，这将进一步缩短温哥华与纳奈莫的城市距离，为纳奈莫的进一步发展带来活力。因此，纳奈莫有望继续成为政策受惠地，房地产市场继续稳健发展。持续走低的市场库存和来自加拿大各地的旺盛市场需求，仍将继续成为拉动纳奈莫楼市的强劲动力。
如果希望就本文进行探讨，或者想更进一步了解加拿大房地产政策及纳奈莫房地产数据，欢迎和纳奈莫持证地产经纪夏欣怡联系。
我的微信公众号：xiaxinyilaoshi
我的微信私号：xia-xinyi
所以，综合来看，该新政最大的影响是在诸如温哥华、多伦多这些高房价城市的独立屋市场，而对其它市场的影响较小。今年，在已经存在15%海外买家税和两次加息的情况下，温哥华、多伦多联排房、公寓市场涨幅惊人；而以纳奈莫为代表的中小城市，独立屋、联排房和公寓更是全面上扬。贷款新政推出后，对房地产市场将有望产生类似影响。
近两年来，加拿大频繁推出的房地产政策（请参考夏夏写的相关文章），无论是之前的BC省本地居民首次置业免息贷款、部分城市（温哥华和多伦多）15%海外买家税，还是最新推出的压力测试，都有一个共同的目标：抑制高端市场过热的现象，鼓励中低端需求。这一系列政策，带来的影响有两个方面：
一、在物业类型方面，中高端独立屋市场会相对冷清，而占用资金较低的公寓、联排房、小面积低总价独立屋，市场会更加活跃。
二、在地域性方面，压力测试带来的购买力下降，会让部分本来准备在大城市购房的资金分散到中小城市。在2018年，加拿大中小型城市的房地产市场，很有可能出现生气蓬勃的景象。而加拿大中小城市及乡村地区的良好基础设施，也为这种需求提供了现实的市政基础。
综上所述，压力测试政策，可能会造成房价的短期波动。但是，房地产市场的决定性因素，是供求关系。在通货膨胀、人口增长、经济健康的大环境下，加拿大房地产市场仍会稳中有升。
展望2018年，BC省乃至加拿大全国性的房地产政策仍将对纳奈莫的房地产市场产生重要影响。从以往的实际情况来看，纳奈莫往往会成为调控的受益方。虽然纳奈莫2017年房价与2016年相比，出现了较大幅度的上涨，但仍与隔海相望、全国房价第一的温哥华存在巨大差距，以独立屋为例，前者还不到后者价格的三分之一。此外，据政府官员介绍，2018年4月，温哥华市中心至纳奈莫市中心的1小时快速渡轮有望提前开通，这将进一步缩短温哥华与纳奈莫的城市距离，为纳奈莫的进一步发展带来活力。因此，纳奈莫有望继续成为政策受惠地，房地产市场继续稳健发展。持续走低的市场库存和来自加拿大各地的旺盛市场需求，仍将继续成为拉动纳奈莫楼市的强劲动力。
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