从2016年10月17日开始,在加拿大范围内,新的房贷政策开始实施,对房地产市场会造成重要影响。
从2016年10月17日开始,在加拿大范围内,新的房贷政策开始实施。
这个新规的目的是收紧房贷,具体内容如下:对于首次置业者来说,在2016年10月17日之前,只有两类居民在进行房贷时,需要做贷款压力测试:第一类,房贷首付比例低于20%,且选择了浮动利率的买家;第二类,房贷首付低于20%的买家,虽然选择了固定利率,但选择固定利率的时间期限低于5年。而从2016年10月17日开始,所有房贷首付低于20%的加拿大居民,在进行房屋贷款时,都要接受这项贷款压力测试。
那么,所谓的贷款压力测试又是什么呢?加拿大银行现行的五年期房贷固定利率,其特别优惠利率约为2.5%。而加拿大央行所进行的贷款压力测试,会使标准提高到4.64%。换句话说就是:加拿大央行希望那些首付比例低于20%的买家,虽然实际缴纳的房贷利率仍为2.5%,但它希望通过这个测试确保这些“高危人群”,在贷款利率提高到4.64%的情况下,仍可以轻松还贷。
而在地产局发给笔者的内部邮件上,还举出了三个例子来说明这个问题。
例一:一个年收入8万加元的家庭购房者,如果只提交了5%的首付,那么可以购买的房屋总价将从505,000加元下降至405,000加元,下降幅度为10万加元。
例二:一个年收入6万加元的个人购房者,如果只提交了5%的首付,那么可以购买的房屋总价将从380,000加元下降至305,000加元,下降幅度为7.5万加元。
例三:一个年收入12万加元的业主,如果只提交了10%的首付,那么可以购买的房屋总价将从803,000加元下降至651,000加元,下降幅度为15.2万加元。
如果注意到这个政策的影响前提,是针对所有房贷首付低于20%的加拿大居民,那么读者朋友们就不难发现:其实这个政策对华人的影响极其有限。根据笔者的工作实践:在加拿大购房的华人主要有两种:第一,持有10年往返签但不具备加拿大身份的华人,或者持有加拿大身份的新移民。这些人通常没有良好的本地收入和信用记录,因此首付比例往往在35%以上,不可能出现首付低于20%的情况。第二,持有加拿大身份,拥有良好本地收入和信用记录的老移民。他们在选择贷款模式的时候,首付比例往往也不会低于20%。理由很简单:如果首付比例低于20%,那么银行往往要求缴纳额外的加拿大房屋按揭贷款违约保险。华人购房者通常并不愿意支付这样一笔费用。
因此,受这个政策影响更多的是本地的西人购房者,他们往往喜欢先期消费,倾向于少缴纳首付。而新政的推出,则将降低他们的首次购房预期。新政出台后,主要的影响在信心上,各种看跌的说法也纷至沓来。财政部称,基于对历史数据的分析,新规实施的最初五年,房地产交易将下跌多达8%。加拿大皇家银行(RBC)分析师Geoffrey Kwan预计,新规将使交易减10%。甚至有些更加悲观的观点认为,这将导致全国平均房屋交易量下跌17%左右,而公寓市场则将遭受更大的打击。
就笔者个人来看,这个政策最主要的目的可能并非是要打压房价,恰恰相反的则是为了保证房地产市场能够平稳发展。对于那些只能缴纳5%首付的购房者来说,既存在高回报的可能,也存在高风险的可能。如果房价上升5%,那么相对于他们的本金而言,房产投资收益将达到100%;同理,当房价下跌5%,那么相对于他们的本金而言,房产投资收益将达到-100%,这意味着他们的房产首付本金已经血本无归。
此外,笔者还强烈怀疑,扩大贷款压力测试的人群范围,这个政策本身,可能是一个加拿大央行即将开始加息的信号。从周期的角度来说,加息周期往往是滞后于经济周期的,一旦加息周期开始,则意味着加拿大经济已经步入了稳健的上升通道。而在加息周期的初期,房产需求反而会由于经济向好,而出现上升。
当然,最终的行情会如何发展还要由市场的真实数据来说话。
本文来源:加国房贷新政对华人投资者意味着什么