加国房贷新政对华人投资者意味着什么

从2016年10月17日开始，在加拿大范围内，新的房贷政策开始实施。

这个新规的目的是收紧房贷，具体内容如下：对于首次置业者来说，在2016年10月17日之前，只有两类居民在进行房贷时，需要做贷款压力测试：第一类，房贷首付比例低于20%，且选择了浮动利率的买家；第二类，房贷首付低于20%的买家，虽然选择了固定利率，但选择固定利率的时间期限低于5年。而从2016年10月17日开始，所有房贷首付低于20%的加拿大居民，在进行房屋贷款时，都要接受这项贷款压力测试。

那么，所谓的贷款压力测试又是什么呢？加拿大银行现行的五年期房贷固定利率，其特别优惠利率约为2.5％。而加拿大央行所进行的贷款压力测试，会使标准提高到4.64％。换句话说就是：加拿大央行希望那些首付比例低于20%的买家，虽然实际缴纳的房贷利率仍为2.5%，但它希望通过这个测试确保这些“高危人群”，在贷款利率提高到4.64%的情况下，仍可以轻松还贷。

而在地产局发给笔者的内部邮件上，还举出了三个例子来说明这个问题。

例一：一个年收入8万加元的家庭购房者，如果只提交了5%的首付，那么可以购买的房屋总价将从505,000加元下降至405,000加元，下降幅度为10万加元。

例二：一个年收入6万加元的个人购房者，如果只提交了5%的首付，那么可以购买的房屋总价将从380,000加元下降至305,000加元，下降幅度为7.5万加元。

例三：一个年收入12万加元的业主，如果只提交了10%的首付，那么可以购买的房屋总价将从803,000加元下降至651,000加元，下降幅度为15.2万加元。

如果注意到这个政策的影响前提，是针对所有房贷首付低于20%的加拿大居民，那么读者朋友们就不难发现：其实这个政策对华人的影响极其有限。根据笔者的工作实践：在加拿大购房的华人主要有两种：第一，持有10年往返签但不具备加拿大身份的华人，或者持有加拿大身份的新移民。这些人通常没有良好的本地收入和信用记录，因此首付比例往往在35%以上，不可能出现首付低于20%的情况。第二，持有加拿大身份，拥有良好本地收入和信用记录的老移民。他们在选择贷款模式的时候，首付比例往往也不会低于20%。理由很简单：如果首付比例低于20%，那么银行往往要求缴纳额外的加拿大房屋按揭贷款违约保险。华人购房者通常并不愿意支付这样一笔费用。

因此，受这个政策影响更多的是本地的西人购房者，他们往往喜欢先期消费，倾向于少缴纳首付。而新政的推出，则将降低他们的首次购房预期。新政出台后，主要的影响在信心上，各种看跌的说法也纷至沓来。财政部称，基于对历史数据的分析，新规实施的最初五年，房地产交易将下跌多达8%。加拿大皇家银行（RBC）分析师Geoffrey Kwan预计，新规将使交易减10%。甚至有些更加悲观的观点认为，这将导致全国平均房屋交易量下跌17%左右，而公寓市场则将遭受更大的打击。

就笔者个人来看，这个政策最主要的目的可能并非是要打压房价，恰恰相反的则是为了保证房地产市场能够平稳发展。对于那些只能缴纳5%首付的购房者来说，既存在高回报的可能，也存在高风险的可能。如果房价上升5%，那么相对于他们的本金而言，房产投资收益将达到100%；同理，当房价下跌5%，那么相对于他们的本金而言，房产投资收益将达到-100%，这意味着他们的房产首付本金已经血本无归。

此外，笔者还强烈怀疑，扩大贷款压力测试的人群范围，这个政策本身，可能是一个加拿大央行即将开始加息的信号。从周期的角度来说，加息周期往往是滞后于经济周期的，一旦加息周期开始，则意味着加拿大经济已经步入了稳健的上升通道。而在加息周期的初期，房产需求反而会由于经济向好，而出现上升。

当然，最终的行情会如何发展还要由市场的真实数据来说话。