分析加拿大公寓、联排房投资要领的投资要领。
本文首发于《大众理财顾问》杂志2018年第三期
在过去两年，温哥华、多伦多等大城市价格颇高的独立屋销售陷入滞涨状态，而在刚需影响下的公寓销售却一片火爆，价格连番上涨，很多投资者将目光转向资金要求相对较小的公寓和联排房。本文夏夏带大家分析这类房屋的投资要领。联排房和公寓在加拿大统称为“condo”，意为分割为多个单元，各自有独立产权的物业。联排房屋和公寓的产权和管理形式是相同的，下文为简化起见，统称为公寓。
中国与加拿大的公寓有一些重要的区别，详见下表。
进行加拿大公寓投资，有下列问题需要考虑。
土地所有权
公寓常见的土地所有权是永久产权，公共区域所有业主共同持有，单元内部为业主私有。但是也有一部分公寓是业主共同向所有人租用的土地，如UBC的公寓楼就属于这种情况，承租时长为99年。从投资的角度出发，最好购买拥有永久地权的公寓。
管理条例（Bylaw）
Bylaw是由所有业主共同制订、所有业主和租户都必须遵守的各种规章，如有违反，业主将面临罚款。在决定购买公寓之前，最好仔细审阅这处公寓的Bylaw中可能涉及与价值有关的规定有：是否允许出租、是否允许养宠物、是否允许年轻家庭或小孩子长期居住。另外，近期的Strata管理的变化可能，也有必要了解。例如，最近是否有关于修改出租管理条例的讨论？有的业主购买公寓是为了投资，要进行出租，如果购买了不能出租，或者出租率到达了上限的公寓，就会比较尴尬：想住进去，自己觉得不合适；想租出去，公寓的Bylaw又不允许，迫不得已，只好卖掉，最终遭遇各项交易费用的损失。
管理费用
通常公寓的产权形式属于共管，需要交纳管理费。管理费越高则意味着该公寓的维护成本越高。如果两处公寓其他条件相同，那么共管费用越低的公寓越具有投资价值。通常影响管理费用的因素主要有两个：一是公寓内设施数量的多少，有健身房、游泳池或其他娱乐设施的公寓管理费用较高；二是新旧程度，公寓越旧，管理费用越高。
财务状况
阅读管理公司关于公寓的财务报表、近期会议纪要等，可以确认所要购买小区的资金储备情况以及近期是否将迎来重大维护或其他大笔支出。如果存在大笔支出，费用由买家还是卖家来承担？通常情况下以全体居民投票表决该重大支出的日子为分界点。如果过户之前决议通过，则由卖方承担该笔费用，否则由买方承担。
管理水平
一般而言，公寓的共管费用每年都会上涨，一些管理水平高的公寓，共管费上涨的时间间隔会短一些，每次上涨的幅度也会更小一些。如果公寓年久失修或管理水平低劣，那么所有业主都将会负担高昂的维护费用，在必要时还会进行额外征收。所以，购买公寓之前，最好仔细阅读过去两年的会议记录和业主大会纪录，察看是否有重大维修，每个单元的额外维修费用是多少。另外，查看小区的保险情况，可以了解突发情况下业主需要自己掏腰包的可能性。
Form B
买家可以通过经纪人，向公寓管理公司索取一份Form B是一份证明，上面注明了管理费数额、strta可能发生的变化和strata财务情况，是购买公寓必读的重要管理信息汇总。
